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城市化与小城镇房地产开发
信息来源: 宜春市城市建设投资开发总公司   更新时间: 2010-11-18  点击人次:
 

城 市 化 与 小 城 镇 房 地 产 开 发
      
n         彭俊 邹耀星
 
小城镇房地产开发是小城镇建设的重要组成部分,它不仅可以为人们的生活提供基本的物质保障,还可以带动相关产业的发展,据有关资料显示,我国村镇住宅建设投资带动的相关产业增加值约为每年4716亿元—8233亿元。由此不难看出,在当前我国城市化水平落后于工业化的情形之下,小城镇在我国城市化进程中扮演着越来越重要的角色。然而,由于种种瓶颈的制约,小城镇房地产开发一直难如人意。
一、小城镇房地产开发的现状透视
1、规划滞后和盲目建设
稍加观察,我们便可以发现,有些小城镇工业区、生活区、商业区混杂在一起,缺乏层次感;有些城镇规划滞后,管理混乱导致乱批乱占、未批先占、耕进撂荒;有些城镇机关大院和乡镇企业占据了镇中心的黄金地段,造成土地资源的利用不充分;许多小城镇沿过境公路开发房地产,用地结构松散,致使基础设施和公用设施配置投资过高。据调查,这样的公路城镇一般要多占地20%,而单位面积提供的GDP仅相当于全国城市平均水平的33.3%,相当于200万人口以上大城市的3%。
我国农村城镇化的过程是一个自下而上城市化的过程,是一种诱致型的制度变迁,在这一进程中,政府的调控对小城镇的发展有着重要作用。但从我国小城镇的发展现状来看,规划严重滞后于小城镇的发展,主要表现在:土地利用规划滞后于小城镇建设规划,从规划的层次上讲,土地利用规划应对城镇规划起指导和约束作用。但在实际操作中并非如此,小城镇的发展主要是以外延发展为主,是一条重数量、轻质量的城镇化道路。这种发展模式导致小城镇规模偏小,城镇用地粗放,其直接后果是城镇聚集功能难以完善,基础设施的投资成本过高。小城镇规划的编制也不合理,在编制规划时,缺乏科学性,盲目追求高标准,浪费了大量的土地资源;编制规划时缺乏预见性和超前性,使得小城镇发展的空间受到限制;规划不注意小城镇内部资源的充分利用,一边是占有大量的高产农田搞城镇建设,一边是城镇内部土地利用不充分,不仅浪费了大量的土地资源,而且导致生态环境质量的低下;各个项目用地的规划布局不合理,生活区与工业区、商业区等功能区相互混杂,许多工业项目匆忙上马、盲目选址,甚至把有严重污染的工厂布置在小城镇水源地的上游和居住区的上风向。
2、生态环境遭受破坏,建筑形态缺乏特色
我国是农业大国,因城市化进程缓慢,小城镇的生态环境得以保护,这应该说是难能可贵的。然而,在近年来的小城镇建设中,房地产开发往往以生态环境的破坏作为代价,使得青山不再青,绿水不再绿,植被毁坏严重。与此同时,在小城镇房地产开发中,基础设施和生活配套设施的建设明显缺乏统一规划,“各家自盖自家屋,谁都不管水电路”的现象十分普遍。
目前全国大部分小城镇的房地产开发采用的几乎都是外延扩展的模式,布局松散,占地面积大,建筑密度低。另一方面,千镇一面、千楼一面成为一种普遍现象,这种低层次的模仿和复制,使小城镇建设失去了地方特色和个性,更谈不上人文传统和历史积淀。
3、隐形交易活跃
市场发育不完善小城镇房地产开发中,违规现象屡见不鲜,有时甚至未经政府审批办理土地有偿使用手续,私自将其改建后余下的商铺和住宅以市场价格出售或出租;不少用地单位将房屋或使用场地出租,以土地联建公房;一些通过划拨无偿使用的土地被用地单位隐形交易。以上种种不规范行为,使得国有资产大量流失。
目前,我国正在经历计划经济体制向市场经济体制的转轨,市场特别是房地产市场的发育还很不成熟,法律法规不健全,管理体制不顺,宏观调控乏力等。长期以来,我国采用的是无偿、无流动、无限期的土地使用制度,城镇的大量用地被各个企事业单位占用,房地产隐性交易活跃,削弱了政府的调控能力。在土地供给中也缺乏市场机制和相应法律规范,人为因素较多,市场信息不透明,从而加剧了房地产市场的投机性。由于小城镇房地产市场的竞争较弱,因而还没有形成统一的市场体系和合理的价格标准,房地产价格混乱。房地产企业的行为缺乏约束,在房地产开发经营过程中,对房屋建设的质量、进度等没有必要的监督管理,在交易过程中,交易手续不齐全、产权登记不严格,这些都为部分企业和个人通过房地产隐性交易谋取暴利创造了条件。
4、投资能力不足,企业素质偏低
房地产投资不足且来源分散,这是制约小城镇房地产产业发展的重要因素。小城镇建设中房地产投资的来源可以分为国家投资、集体投资和个人投资。从投资结构来年,国家集体的投资呈递减趋势,而个人投资所占的分额逐年增加。湖北省1999年全社会固定资产投资额为29.71亿元,而同期私人建房投资却高达88.19亿元。但总的来说,房地产的投资能力严重不足,特别是支持小城镇建设的中长期贷款不足,基础设施规模过小,而在后期规模扩张后改建的压力拉大;预算外投资的主要来源是土地出让金,过度地依靠预算外投资,会导致土地价格的高抬,形成了农民进城和投资开发商进入的高门槛;小城镇建设中的非规范的资金运作使得小城镇的发展难以和真正的市场机制接轨,房地产开发资金难以做到滚动开发。多元化的投入机制使得资金来源分散,资金的利用效率低下,难以发挥资金的集聚功能。
据调查, 1997年,全国共有95956家建筑企业,其中资质等级在四级以上的企业仅占46%,而且大多分布在大中城市。在小城镇承揽业务的建筑企业绝大多数是农村的建筑队,这些开发企业都不同程度地存在着素质低、资金实力弱、技术人员少、开发经验不足等问题,有的甚至是无资金、无技术、无队伍的皮包公司,他们在建造过程中,一般只考虑房屋的建设成本,而忽略了住宅的质量、风格等,形成了低层次、低技术含量的简单再生产,最终导致了小城镇房地产开发的档次不高,小城镇大部分住宅都是由这些企业建设的,还有少部分是农民在亲友的帮助下自行建造的,因而在房屋建造完毕后,后续管理很难跟上甚至根本没有后续管理,就更不用说物业管理了。
二、小城镇房地产开发的出路探索
1、加强小城镇房地产业的宏观调控
首先要加强房地产开发的管理,对于素质不高,没有投资开发能力的房地产开发企业要限期整顿和取消其从业资格;对于具体的开发项目都要采取向社会公开招标的形式,从投标企业中优选建设单位;加强对项目建设的监理,从房屋的规划设计到在施工过程中的技术水平都应加强管理。其次要规范小城镇房地产市场,使得房地产业的发展稳定、协调、持续发展。政府可以采取经济、技术、法律的手段来规范房地产市场。尽快建立起有形的房地产市场,使得房地产交易的各项信息公开化,同时完善各项规章制度,强化房地产交易价格申报制度、评估制度,杜绝房地产的地下交易行为,为房地产业的发展创造一个公平的环境。
2、积极引导小城镇产业的聚集发展
小城镇发展的源动力在于经济发展产业支持,尤其是乡镇企业和专业市场的发展,小城镇房地产的发展也必须以经济发展为源动力,只有经济发展了,城镇的积聚功能才会提高。因而在加快小城镇建设,发展第一产业的同时,必须大力发展二、三产业,以提高小城镇对农村剩余劳动力和闲散资金的吸纳能力,为房地产业的发展提供巨大的潜在需求。为此,一方面要以当前正在进行的产业调整为契机,通过制定合理可行的政策措施,吸引工业和商业服务业向小城镇聚集;另一方面,要采取各种措施提高小城镇的投资能力,通过规范政府财政体制,确定小城镇政府和上级政府的收支范围,制定相应的信贷政策,鼓励民间资本对房地产和基本设施的投资,最终形成可持续的基本建设投资能力,为房地产业的发展提供良好的基础设施环境,从而推动小城镇房地产业的健康发展。
3、编制科学而严谨的规划
小城镇房地产开发关系到小城镇的健康发展,而土地利用规划和小城镇建设规划是政府对小城镇建设进行宏观调控的重要手段。因此,小城镇房地产开发必须遵循先规划、后建设的原则。政府应结合小城镇建设的客观实际和发展方向,因地制宜量力而行,制定科学的、超前的规划,使得规划具有超前性和指导性。特别是在小城镇房地产开发投资日益多元化的形势下,通过规划的约束作用,使得房地产开发逐渐实现“统一规划、统一开发、统一征地、统一管理”的建设格局,引导房地产开发行为适当集中,最终形成良好的土地利用格局。同时,规划的实施应该是一个动态、不断优化的过程,要结合小城镇发展的具体实际,不断地完善规划,使得小城镇房地产开发始终在协调、有序的状态下运行。
4、完善小城镇房地产开发的配套管理措施
小城镇房地产业的健康发展,必须要有相应的政策措施与之配套。首先要改革现有的城镇行政管理体制,适当扩大小城镇的行政管理权限,按照“政企分开、政事分开”的原则来定位政府的角色,扩大房地产企业的经营自主权。政府在规划、计划、城镇建设等方面只进行宏观调控,尽量减少繁琐的审批手续及相关费用。其次要不断深化土地使用制度改革,在当前耕地保护的严峻形势下,房地产开发用地不能象过去那样走分散化、粗放化开发的模式,而是应在控制用地总量的基础上,适度向居住小区集中。可以实行小城镇住宅用地指标周转制度,通过压缩分散的农村宅基地,将得到的用地指标集中起来,进行居住小区的建设,同时要积极探索农民进城后原有承包地和宅基地的流转,明确土地流转的途径和管理方法。再次,完善社会保障制度。在当今社会急剧变化的情况下,未来变得越来越不可预期,农民进城的动机受到生活保障能力的影响。因而,要逐步建立适应小城镇发展的社会保障制度,包括社会养老保险制度、社会医疗制度和社会福利救济制度,为人口向城镇的聚集提供必要的社会保障。

 

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