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宜春市城投公司多元化融资考察报告
信息来源: 宜春市城市建设投资开发总公司   更新时间: 2010-11-18  点击人次:
 

宜春市城投公司多元化融资考察报告
                                     
n     万德俊
 
进入新世纪,宜春城市建设步入快车道,向着更好、更快、更高的目标前进。宜春市城市建设投资开发总公司(以下简称市城投公司)应运而生。它的诞生,结束了宜春城市建设投资一元化的局面,开辟了集合社会资金、融资多元化的新路,宜春城市投资开发开始走向市场。市场就象风急浪高的海,充满风险,随时考验你,也载着你不断驶向前方。市城投公司自2001年成立起,七年来,在市委、市政府的指导和支持下,渐渐学会了驾驭惊涛骇浪的本领,通过招商引资、土地转让、银行融资、自主经营等融资运作,摸索出了一条自己前进的航道,驶向成功的彼岸。
招商引资,创造双赢的局面
俗话说“筑巢引凤”、招商引资形同筑巢引凤、巢筑得怎么样,决定凤凰来不来,来了以后能不能下蛋,这考验着筑巢人的战略眼光、营运技能和服务态度。
宜春市城投公司成立才三个月,就着手开发建设朝阳路。白手起家,两手空空,最大困难是资金严重不足,不找市长找市场,形势迫使公司打破传统观念的束缚,投身市场。借助别人的力量筹集资金,首先想到是招商引资,怎么引,得拿出办法措施来,市城投公司采取了三项举措:
一、科学规划吸引人。科学规划说具体点就是准确给朝阳路定位,建条什么样的街,它既要求因地制宜,又要把握市场走向,既要紧跟时代潮流,又要具有超前目光。要像一块磁铁吸引投资开发商,激发他们投资的欲望,让他们看到希望和前景。经过精心调研,广泛听取意见,朝阳路定位于建设一条集商贸、写字楼、居住于一体的全省精品街,其中包括融入现代购物新理念,赶超时代潮流的500米步行街。这种定位,得到了广大开发商和市民的认同,并拥跃参与。
二、诚信服务感动人。这些年,各行各业都搞招商引资,大家都在拼优惠条件:往往忽略了投资商的感受,有眼光的开发商更看重的是人格魅力,诚信的态度。投不投资,甚至决定于某一个动作和细节,某一句语言和语气。宜春市城投公司自己搞开发建设,感受和他们是相通的,自己想什么人家也想什么,自己急什么人家也急什么,话要说到人家心里,事能做到点子上。公司售楼部位置好,销售红火,而几位投资朝阳路的开发商也要销售楼房,他们愁的是找不到这么理想的地方,公司替他们想到了,不怕影响自己的生意,在自己有限的铺面内,腾出一半地盘,先后让四家开发商进店销售。不仅如此,还帮助他们搞策划、做广告,顺利打开了销售局面,开发商深受感动。
三、确保利益双方赢。当然,最关键的是确保回报率,我们出让给开发商的土地,都是黄金地段的,都是十字路口,最具商业人气的地方,开发商们感到踏实放心,没有后顾之忧,自然踊跃,短短半年,七家开发商全部到位,有几家甚至不顾地价昂贵,就是愿意投资朝阳路,图的是和市城投公司打交道放心。他们共投资1.3亿元,建设大楼共11栋,面积10万平方米,占朝阳路建设面积的2/5。福建德和集团建设的德和四星级大酒店,建成后生意兴隆,越来越火,成为酒店行业中的佼佼者。其它六家销售兴旺,家家赢利。
四、不断学习向前进。朝阳路招商引资为公司提供了宝贵经验。但市场在变化,市城投公司不断在学习中前进,不断开阔视野,拓宽渠道,学习和探索更多的招商引资方式。2007年底,公司承建宜阳新区宜阳大厦,该楼是宜阳新区三大主要建筑之一,须融资2.8亿元。公司因同时承建包括该工程在内的七项工程,资金压力很大。在市政府的支持下,采用BT方式公开招商,通过努力,由新余永益置业有限公司投资。江西中联建设集团承建,现已顺利开工。这标志公司市场化运作又一次取得了成功,更为今后建设融资开辟了一条新的道路。
土地转让,发挥土地最大效能
土地因为是不可再生资源,所以才异常宝贵,用它来做什么,才能发挥最大的效能,是十分慎重的工作,我们不但要对今天负责,更要对明天负责。
一、公司拍卖跟着市场走。土地转让,宜春市城投公司也是从朝阳路工程起步的,经历了两个不同的阶段,一是摸索阶段,主要是依靠面对面的洽谈,在相互心中的底线间讨价还价,方法是旧的,观念也是旧的,忽视了市场,卖出的价格也不理想。吃一堑长一智,观念的改变带来了行动的改变。市城投公司土地转变进入第二阶段,市场化运作即土地公开拍卖,效果立刻显现出来了,土地价格飙升了。例如朝阳路5#地原谈判价为400万,开发商还讨价还价,不愿成交。交由拍卖后,同是这个开发商,以540多万竞拍成交。又如朝阳路7#地,仅2.9亩多地,却以每亩268万的价格拍出,创造了当时宜春地价之最,被称之为“地王”。朝阳路的土地也由每亩80万提升到了120万,上升50%。
二、土地热卖靠你自己走。当然,土地的价值,不是造竞拍拍出来的。通过对那些位置偏僻偏冷的土地的转让,市城投公司不断提高市场运作水平,进入了成熟价段。善于把生地变熟地,冷土变热土。当然不是靠海吹胡侃,而是立足于战略规划,经营定位和服务质量,只有这些工作到位才能点土成金。以月亮湖的土地转让为例。月亮湖位于宜春城区西北角,320国道东侧,原是土岗、菜地和池塘,位置较偏,交通不便,因而不被人们注意。而市城投公司认真进行了分析,找到了它有塘有水的亮点,取名月亮湖。响亮的名字起到了画龙点睛的效应。随后,修建通道,立刻拉近了它与城区的距离。造势时突出它适合做住宅小区的优势,给人们描绘了一幅傍水而居的美好情景,取得较好的宣传效果。与此同时,公司贷款7500万元,扎扎实实地搞好三通一平(通路通电通水平整土地),形成了地绿水明的环境,终于把人们的视线吸引过来。偏冷之地变成了投资热土,很快转让出1010亩土地,收入达1.46亿元,现在月亮湾住宅小区、市老年公寓等工程已陆续动工兴建,迎来月亮湖的新的春天。
土地是不可再生资源,转让出去,不仅是方式方法的问题,关键是科学规划,充分利用,让它发挥最大的效益,创造更美好的明天。市城投公司总结了这些年的经验与教训,找到了自己的出发点。
银行贷款,追求效益的最大化
这些年,宜春市城投公司的主要融资手段,还是通过土地房屋等资产作抵押,向各商业银行和信托公司融资。从2001年至2007年,累计融资7.03亿元,有力地保证了建设工程的资金的需要。
融资要注意效益性,用市城投公司的人的话来说:这是拿别人的钱自己用,或者是拿明天的钱今天用,来之不易,还得付利息,要一个钱当两个钱用。因此,他们尽可能做到效益最大化。
效益,来自企业的综合实力,包括你的经营、管理等多种因素,市城投公司在朝阳路工程建设中,精打精算,努力切约开支,降低成本,表现了较强的效益意识,朝阳路原址叫黄泥塘,是宜春城里的“黄土高坡”。削坡修路,有40万方余土要运往郊外,运输费用很高。工程指挥部通过走访发现附近某单位有废弃鱼塘需要填平,双方很快达成协议,公司买下了倒土权,大大拉近了运输距离,节约资金近300万元。在拆迁中,袁州轴承厂有一栋七层住宅楼,拆了重建,耗资160多万,如果平移,即省钱又省时,可是要担风险,通过科学论证,决定采取平移,并取得成功,节约经费70万元。
在追求经济效益的同时,还不能忽略社会效益。市城投公司七年所承做的工程中,有70%多是属于城市基础设施,例如宜春大道、迎宾公园、清沥江大桥等,都没有直接的经济效益,它的效益是无形的,但又是重要的必须的。这些工程为宜春举办第五届农运会,为宜春创建全国绿化模范城、全国卫生城、中国优秀旅游城市、全国交能畅通管理模范城做出了贡献。同样,也为宜春的经济发展提供了良好环境。市城投公司在施工中一样追求卓越,宜春大道、迎宾公园等工程均成为宜春城市建设的亮点工程,得到了广泛的好评。
融资还应该注重可持续性,主要是及时偿还利息和本金,俗话说有借有还再借不难。市城投公司主要是把握好度,要摸着石头过河,按照偿还能力用钱。自己是这样,要求别人也这样,这样才能按期还贷,保持诚信。2001年至2006年,公司共融资3.43亿元,全部按期还贷,保持了信用,才使2007年顺利融资3.6亿元,并获得国家开发银行将融资额提高到10亿元,为今后的融资奠定了有力的基础。
自主经营,壮大自己的关键
城投公司作为企业,还应该抓住市场的机遇,选择一些项目开展经营,作为筹措资金的渠道,发展壮大自己的资本。一般都会选择与自己相关的房地产,市城投公司也不例外。
在公司成立之后,随后成立了城投房地产开发有限公司,在朝阳路工程建设中,开发建设商铺、住宅、写字楼、车库等共15万平方米,实现销售收入2.2亿元,除去朝阳路建设投资1.8亿元,实现利润5000万元,同时尚有待售商铺等固定资产4800万元,上交税利3571万元。换句话说,市政府未花一分钱,建设了朝阳路,还得到了税利,市城投公司得到了丰厚的利润,充实了资本,壮大了实力,保证了城市基础设施多项工程的资金周转。
另外市城投公司还做了不少尝试。2006年在市政府的支持下,但建了锦源国资管理有限公司主要是盘活那些转让、抵押的国有资产包,使之增值。操作中必须先收购再转让,有一定风险,锦源国资管理有限公司初涉之一领域,投资1300万,回收500万,没有取得明显效果,尚待进一步摸索。
朝阳路工程中的房地产,使市城投公司得益不少,丰厚经济效益自不待言,更宝贵地是认识到这项工作的重要性。作为企业,必须不断壮大自己才能在竞争中立于不败之地,市场经济从来讲的就是实力。其次是选择的重要性,做什么经营不能随意而是要充分论证,把握机遇。当然,挫折任何时候都有,关键是总结经验及时调整。
几年来,宜春市城投公司投身市场,走出了一条多元化融资之路,为宜春城市建设提供了较充足的资金。但是融资面仍不够广,融资办法不是很成熟,融资额也不是很大,离城市发展的需求仍有差距。好在已经上路,只要认真探索,不断总结,路一定会越走越宽。

 

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